Банки

Перечень ипотек, которые опасно оформлять

ЦБ настроен решительно и готов всеми способами изгнать с рынка ипотечные программы, которые считает рискованными для заёмщика. Эльвира Набиуллина заявила, что если вводимые Банком России меры «не отрезвят» банки и застройщиков, то регулирование будет ещё жёстче. Для заёмщика это означает, что программ с процентной ставкой 0,1% больше не будет. Также пропадут ипотеки без первого взноса и с кешбэком. Но это не повод для печали. Давайте разбираться, с чем борется ЦБ, почему это важно не только для заёмщиков, но и для экономики в целом и как сейчас оформлять ипотеку. 

Эльвира Набиуллина — глава ЦБ. Фото: exp. idk.ru

Самые рискованные ипотеки

В интервью NBJ директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова заявила:

На наш взгляд, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кешбэком». Если заёмщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту

Льготная ипотека от застройщика

Это уже всем известные программы с процентными ставками 0,1%. Суть схемы в следующем: банк снижает процентную ставку на покупку определённых квартир, а застройщик компенсирует кредитной организации выпадающие доходы. Но, поскольку бизнес ничего не делает себе в убыток, стоимость квартиры повышается как раз на сумму, которую девелопер отдаёт банку. Недвижимость становится дороже на 20-30%.

Риск в том, что заёмщик, желая продать квартиру, не может её реализовать по цене покупки. Приходится делать скидку. Соответственно, денег, чтобы закрыть кредит, может не хватить — придётся вкладывать свои. Тоже произойдёт, если банк начнёт реализовывать залог из-за неплатежей. Заёмщик, даже лишившись квартиры, может остаться должником.

Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос — часть стоимость квартиры, которую покупатель передаёт продавцу наличными.

Для банка это индикатор, что клиент платёжеспособный и дисциплинированный. Ежемесячные платежи он будет вносить вовремя. Если же клиент не вносит первый взнос, то кредитная организация страхует себя — увеличивает процентную ставку.

Риск для заёмщика в том, что ежемесячные платежи становятся большими и за счёт роста суммы кредита и за счёт роста процентной ставки.

Ипотека с кешбэком

Когда ЦБ запретил околонулевые ипотеки, застройщики нашли новую схему. Заёмщик оформляет квартиру в кредит, а застройщик перечисляет ему на счёт 10-15% её стоимости. Однако это не благотворительность. Возвращаемые средства берутся не из дохода девелопера. Сперва цена квартиры увеличивается на эти же 10-15%, а потом они возвращаются на счёт.

По большому счёту выходит, что заёмщик оформил кредит без первого взноса.

Риск опять же в удорожании жилья. Такую квартиру сложно продать по её стоимости.

В каждом из этих случаев банки тоже рискуют. Поскольку долговая нагрузка на заёмщика растёт. Если в стране усугубится кризис и доходы населения ещё больше упадут, начнётся волна дефолтов. Банки недополучат огромную прибыль. Компенсировать потери продажами залогового жилья тоже не получится.

Чего добивается ЦБ?

Центробанк пытается сделать ипотеки менее рискованными для всех участников. Но это не столько забота о заёмщиках, сколько об экономике в целом.

В итоге Банк России сперва настойчиво рекомендовал прекратить недобросовестные практики. Однако это не помогло — застройщики только придумали ещё больше схем.

В итоге с 1 мая 2023 года ЦБ увеличивает макропруденциальные надбавки к рискованным ипотечным кредитам. Это значит, что банки должны будут резервировать больше средств под кредиты, выданные по схемам от застройщиков. Расчёт на то, что банкам станут неинтересны такие продукты. Практика сойдёт на нет.

При этом Эльвира Набиуллина предупреждает:

Мы вынуждены на это реагировать: вводим повышенные резервы по «схемной» ипотеке от застройщика, будут применяться более высокие надбавки с учётом пересчёта доли первоначального взноса. И с 1 мая увеличиваем макронадбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Если это не отрезвит, то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе

Глава ЦБ дала понять, что так или иначе схем от застройщиков больше не будет. Единственная льготная программа на новостройки — субсидируемая государством.

Как сейчас брать ипотеку?

Заёмщикам не стоит переживать. ЦБ вычищает недобросовестные практики, которые только внешне кажутся выгодными.

Сейчас у заёмщиков останутся государственные программы: с господдержкой, семейная, IT-ипотека.

К тому же можно использовать материнский капитал, субсидию для многодетных, оформитить налоговый вычет.

Мы же советуем присмотреться к разным вариантам покупки жилья, не зацикливаясь на одной схеме. Сейчас вторичное жильё дешевле, чем новостройки, а разброс цен больше. При этом ипотечная ставка выше, но посчитайте, какой вариант по итогу выгоднее. Не забывайте и о том, что процентами по ипотеке проще управлять, чем ценой на недвижимость. Например, когда ситуация улучшится, можно рефинансировать кредит. Цену вы никак не измените.

Риелторы советуют, выбирая квартиру, не смотреть на неё как на последнее жильё, а выбирать то, что доступно. Недвижимость можно поменять, когда ситуация на рынке улучшится.

По материалам

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»