Ипотеку платил, а наказание от банка получил. Когда заёмщик обязан вернуть кредит досрочно?
Люди покупают квартиру, чтобы быть у себя дома: заводить собаку, переклеивать обои, приглашать пожить тёщу. Но ипотечная квартира, будучи в собственности у заёмщика, в это же время находится в залоге у банка. Он тоже имеет право диктовать свои условия использования недвижимости. Более того, если заёмщик ослушается, то банк вправе расторгнуть договор.
Вы нам больше не заёмщик. Фото: krassever.ru
Сохранять квартиру в целости и сохранности
Банк выставляет условия пользования ипотечной квартирой не просто так. Залог — обеспечение кредита. Если заёмщик не может платить, то реализуя имущество, кредитор может погасить задолженность. Но если объект залога в непригодном для продажи состоянии, то и закрыть образовавшийся долг банк не сможет. Поэтому требования банков к содержанию недвижимости сводятся к сохранению недвижимости в приемлемом состоянии.
У многих банков требования к заёмщику содержатся не в индивидуальных условиях договора (документ, который выдают на руки во время сделки), а в общих условиях предоставления жилищных кредитов. Чаще всего документ публикуется на сайте банка. В нём содержатся все нюансы взаимоотношения кредитора и заёмщика.
Например, у Сбербанка в условиях предоставления ипотеки читаем, что банк вправе расторгнуть договор и потребовать досрочной выплаты долга и процентов, если заёмщик «допустит нарушение правил эксплуатации объекта недвижимости». Также нельзя применять дополнительные обременения к залогу. Проще говоря, перезакладывать ипотечную недвижимость.
Но формулировка «нарушение правил эксплуатации» весьма расплывчатая. Дмитрий Гуслиц, глава Ипотечного центра АКБ «Держава», поясняет, какие требования банк выдвигает к заёмщикам:
Дмитрий ГуслицГлава Ипотечного центра АКБ «Держава» (ПАО)Комментарий эксперта:В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае оставления предмета залога в распоряжении залогодателя, последний обязан обеспечивать сохранность имущества, сохранение его первоначальной стоимости и потребительских свойств. Кроме того, залогодатель должен препятствовать обременению предмета залога со стороны третьих лиц. В этом контексте, естественно, в договорах ипотеки предусмотрены ограничения на сдачу залогодателем предмета залога в аренду без согласия залогодержателя. Также предусматривается согласование с банком-залогодержателем регистрации в объекте залога граждан, осуществление подлежащих регистрации перепланировок и т.д. Исходя из существующей практики, могу сказать, что банк-залогодержатель обычно согласует регистрацию граждан в доме или квартире при условии добросовестного выполнения залогодателем (заемщиком) обязанностей по договору ипотеки и кредитному договору
Пресс-служба банка «Уралсиб» отмечает такие обязанности заёмщиков:
- не сдавать заложенное имущество в аренду;
- не передавать по договорам безвозмездного пользования;
- не проводить перепланировки без согласования с банком.
Ещё больше информации о правах и обязанностях заёмщика можно найти в статье «Что можно и нельзя в ипотечной квартире».
Банк может прийти с проверкой
Банк может проверить, в каком состоянии находится залог. Если заёмщик откажется предоставлять банку сведения о жилье или пускать представителя кредитора в квартиру, то по договору, кредитная организация может досрочно расторгнуть договор.
Евгений МешковРуководитель управления ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского банкаКомментарий эксперта:В большинстве банков есть специальные отделы, занимающиеся сопровождением по действующим кредитам, в том числе мониторингом выполнения клиентом тех или иных условий кредитного договора
Дмитрий Гуслиц, глава Ипотечного центра АКБ «Держава», акцентирует внимание на том, что заёмщик обязан предоставлять банку доступ к «документальной и фактической проверке залога». Получается, владельцу ипотеки нельзя отказать банку на запрос прийти и осмотреть квартиру.
Пресс-служба банка «Уралсиб» немного успокаивает заёмщиков:
Всё зависит от степени нарушения и готовности заёмщика исправить ситуацию. Банк со своей стороны всегда стремится относиться максимально лояльно к своим клиентам
Вероятно, банк не будет сразу расторгать договор. Сперва предпримет попытки договориться.
